INSCRIVEZ-VOUS !

34 salons

dans23 villes

 
Recherche avancée
 

webtv salonce

 

un salon

 

un exposant

Liste alphabétique
 

un exposant- liste alphabétique

 

Annuaire des fournisseurs de CE

 

mementoce

 
 
  • Les annonceurs
  • Les informations pratiques
  • Les dossiers 2014
  • Le fonctionnement
  • Les missions economiques
  • Les activites sociales et culturelles

Services aux salariés

Une question cruciale

Quel est le rôle de cette commission ? Elle « facilite le logement et l’accession des salariés à la propriété et à la location des locaux d’habitation », et pour ce faire « recherche les possibilités d’offre de logements correspondant aux besoins du personnel, en liaison avec les organismes habilités à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction ».Une telle commission peut rendre des services réels aux salariés car la question du logement préoccupe presque autant les Français que la question de l’emploi. Les deux thématiques sont liées, d’ailleurs, particulièrement pour les jeunes. L’arrivée de ceux-ci sur le marché du travail se fait le plus souvent par un parcours de stages, de CDD, d’intérim, de vacations, voire d’auto-entreprenariat, qui ne leur permet pas de se loger convenablement. En effet, les bailleurs privés réclament au locataire des fiches de paye avec la mention « contrat à durée indéterminée », un salaire correspondant à trois ou quatre fois le montant du loyer, et les banques ont des exigences parfois encore plus draconiennes envers les candidats à l’accession à la propriété.

Les Français consacrent au logement en moyenne 23% de leur budget, cette proportion montant à 35% en Ilede-France et pouvant atteindre 50% pour les jeunes couples. 76% des Français estiment qu’il est difficile de trouver un logement, et 6,5% des ménages se déclarent mal-logés, ce qui représente tout de même trois millions et demi de personnes, ce nombre évoluant peu depuisune génération. Fin 2010, on estime à un million de logements l’insuffisance de l’offre.

Il n’existe pas un unique marché de l’immobilier, mais deux, celui du marché libre et le logement social. Le logement social se définit comme un logement explicitement destiné aux personnes dont les revenus sont insuffisants pour se loger sur le marché libre (il est à noter que le marché dit libre est néanmoins très réglementé). Le marché libre se régule par l’argent, le marché social par la liste d’attente. Quand un salarié demande conseil, il faut examiner avec lui ses besoins et ses capacités de paiement, et bien sûr l’état des marchés immobiliers de la région. Le temps et le coût du transport quotidien doivent être pris en compte. Il faut surtout être réaliste.

Les points CLÉS

En cas de remboursement total ou partiel d’un prêt, la banque vous réclamera des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

La loi prévoit trois cas dans lesquels vous pouvez rembourser sans frais : le départ en retraite, le décès ou l’invalidité totale et définitive de l’emprunteur ou de son conjoint, la mutation professionnelle.

La loi « Scrivener » a limité le montant des IRA aux intérêts dus pendant le prochain semestre, avec un plafond de 3% du capital restant dû. Ce qui n’est tout de même pas négligeable.

Donc, en discutant avec votre banquier avant de signer, essayez de négocier dans l’offre de prêt la suppression des IRA , surtout si vous vous engagez dans une stratégie de « sauts de puce » : acheter un studio puis revendre pour acheter un deuxpièces, ensuite faire de même pour un appartement plus grand à l’arrivée des enfants.

Logement social

La Participation des Employeurs à l’Effort de Construction - PEEC- a été instituée en 1953 pour les entreprises du secteur privé non agricole ; les entreprises devaient consacrer 1% de leur masse salariale au financement de la résidence principale des salariés, d’où l’appellation de «1% Logement». Cette appellation a perduré dans le langage courant alors même que le taux a connu des baisses successives. Il est actuellement de 0,45 %. La PEEC est versé par plus de 170.000 entreprises employant environ 11 millions de salariés, elle est gérée par les Comités Interprofessionnels du Logement -CIL- et les Chambres de Commerce et d’Industrie -CCIregroupés au sein de l’UESL (Union d’Economie Sociale pour le Logement). Récemment, un toilettage du vocabulaire a été effectué : « Action Logement » a remplacé la dénomination « 1% Logement », et l’acronyme ELS, pour « Entreprises pour le Logement des Salariés » a vocation à remplacer « CIL ». Les ELS sont organisées sur une base infra-régionale. C’est avec l’ELS ou CIL local que le CE agira. Au fil des années, le 1% Logement a été de plus en plus encadré - certains diraient même vassalisé - par l’État. La loi du 27 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dite loi Boutin, est caractérisée par un contrôle direct de l’État et l’accent mis sur les subventions au détriment des prêts.

La loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU, a modifié en profondeur le droit de l’urbanisme et du logement. Son article 55 impose aux communes de plus de 3500 habitants (1500 en Ile-de-France) de disposer d’au moins 20 % de logements sociaux. Cependant, de nombreuses communes, notamment parmi les plus riches, ne respectent ni le quota ni les dispositions transitoires mises en place pour le remplir.

Si la municipalité où se trouve l’entreprise ne respecte pas la loi, la Commission Logement peut interpeller les élus afin qu’ils se mettent en conformité. Pour pouvoir prétendre à l’attribution d’un logement HLM, les ménages doivent disposer de ressources inférieures à un certain plafond. Les logements vacants sont rares dans le parc social de certaines zones (1,1% dans le Nord, 1,3% à Paris, 1,5% dans les Bouches du Rhône) et beaucoup plus nombreux dans d’autres, notamment les départements ruraux (4,0% dans l’Ariège, 4,9% dans l’Allier). La mobilité est également très différente (4,4% à Paris ; 15,1% dans le Cantal). Pour faciliter la rotation des logements aidés, la loi dite loi Boutin, a prévu un durcissement en cas de déplacement des plafonds de revenus. Ainsi, pour les logements sociaux situés dans des zones géographiques caractérisées par un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, les locataires dont les ressources sont au moins deux fois supérieures au plafond de ressources pour l’attribution, pendant deux années consécutives, n’ont plus droit au maintien dans les lieux, avec néanmoins un délai de trois ans. Le droit au maintien dans les lieux reste pour les personnes âgées de plus de 65 ans, en situation de handicap ou habitant des zones urbaines sensibles. L’arsenal juridique français est tel qu’il ne devrait pas y avoir de famille s’entassant dans des logements trop petits ou de jeunes contraints de rester jusqu’à trente ans chez leurs parents. La loi n°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, dite loi Dalo, prévoit que « le droit à un logement décent et indépendant (…) est garanti par l’Etat à toute personne qui, (…) n’est pas en mesure d’y accéder par ses propres moyens ou de s’y maintenir ». Peuvent engager une procédure Dalo les personnes qui sont soit en situation d’urgence (dépourvues de logement, menacées d’expulsion, handicapées, etc.), soit dont la demande de logement social est en attente depuis un « délai anormalement long ». Dans les faits, les procédures sont longues et compliquées, peu d’entre elles aboutissent. Depuis plusieurs années, les pouvoirs publics poussent à la vente de certains logements sociaux. Les organismes de logement social peuvent proposer des « mécanismes de sécurisation » : le « contrat-revente », selon lequel l’organisme s’engage à racheter le bien à une valeur prédéterminée ou à régler la différence qui pourrait exister entre la valeur d’achat du bien et la valeur de revente dans un certain nombre de cas (divorce, surendettement, mobilité professionnelle...), le «paiement confiance» grâce auquel l’accédant ne commence à rembourser qu’à compter de la remise des clés de son logement, le « contrat sécurité » grâce auquel, en cas de difficultés persistantes à supporter le coût de l’accession, l’organisme HLM s’engage soit à maintenir l’accédant dans son logement, devenu locatif, jusqu’à « retour à meilleure fortune », soit à le reloger dans le patrimoine locatif HLM. Dans tous les cas, la Commission doit accompagner le salarié.

Marché libre

Il n’est pas toujours facile de trouver une location dans les zones urbaines où se trouvent les grandes entreprises. Le CE n’a pas à se substituer aux agences immobilières mais il peut mettre en place un système de petites annonces. C’est valable aussi pour l’achat.

Lorsqu’un salarié achète sa résidence principale, certaines entreprises, notamment celles du secteur financier, accordent des prêts à leurs salariés, d’autres se contentent, ce qui est loin d’être négligeable, d’accorder leur garantie. Car le prêteur demande généralement deux types de garantie, une intrinsèque (hypothèque ou cautionnement) qui porte sur le bien et une extrinsèque (assurance) qui porte sur la personne de l’emprunteur.

La Commission peut demander à l’employeur d’aider ainsi les salariés.Le candidat acheteur doit déterminer ses besoins et établir un plan de financement réaliste. Le Plan Epargne Logement -PEL- permet à celui qui a épargné pendant une durée minimale de trois ans d’obtenir un crédit dont le montant dépend des intérêts obtenus. Le Prêt à taux zéro -PTZ- est la vedette de l’année 2011, il est devenu universel pour tout primo-accédant, ses modalités dépendant des revenus et de la zone géographique. Les banques prêtent aussi en dehors de ces prêts particuliers, à des conditions évidement moins intéressantes. D’une façon générale, le salarié ne doit pas s’adresser à sa seule banque, il a tout intérêt à faire le tour des offres.

Rappelons que l’achat de la résidence principale est un cas de déblocage de l’épargne salariale.Des courtiers peuvent se charger de négocier pour l’acheteur des prêts immobiliers auprès des banques et les assurances y afférant. Contrairement à la plupart des banques qui proposent des solutions de financement une fois que le bien est trouvé, le courtier peut intervenir en amont si le futur acheteur va le voir assez tôt. Il peut négocier certaines modalités telles que remboursement anticipé sans payer trop d’indemnités, report d’échéance en cas d’accident de la vie, crédit relais avec intérêts payables in fine, et proposer une garantie perte d’emploi (mais pas pour les populations à risque, notamment les plus de cinquante ans) et surtout la transférabilité du prêt, ce qui est très important quand on emprunte à un moment où les taux d’intérêt sont historiquement bas et que l’on envisage de revendre pour acheter plus grand.

En cas de remboursement total ou partiel d’un prêt, la banque vous réclamera des indemnités de remboursement anticipé (IRA).La loi prévoit trois cas dans lesquels vous pouvez rembourser sans frais : le départ en retraite, le décès ou l’invalidité totale et définitive de l’emprunteur ou de son conjoint, la mutation professionnelle.La loi « Scrivener » a limité le montant des IRA aux intérêts dus pendant le prochain semestre, avec un plafond de 3% du capital restant dû. Ce qui n’est tout de même pas négligeable.

Donc, en discutant avec votre banquier avant de signer, essayez de négocier dans l’offre de prêt la suppression des IRA , surtout si vous vous engagez dans une stratégie de « sauts de puce » : acheter un studio puis revendre pour acheter un deux-pièces, ensuite faire de même pour un appartement plus grand à l’arrivée des enfants.

0 Commentaire

Participez ! Laissez-nous un commentaire

     
    • Abonnez-vous à la NewsletterCE

    Bruno ROULEAU - CAFPI

    « Promouvoir la cohésion sociale par le crédit »

    Bruno Rouleau, responsable des grands comptes pour Cafpi, leader en France du courtage en prêt immobilier, est en contact quotidien avec des élus de CE. Il a développé la cellule « économie sociale » pour répondre aux besoins des clients particuliers, salariés des entreprises et des administrations. Grâce à sa grande expertise du crédit, il conseille et apporte les meilleures solutions aux salariés :